Au Canada, l’immobilier ne se résume plus à quatre murs et un toit. La hausse fulgurante des prix des dernières années en a fait un moyen à la fois de placer son argent, et d’en gagner.
En octobre 2019, le prix médian d’une maison unifamiliale dans la région métropolitaine de Montréal était de 355 000 $. En octobre 2025, ce prix s’élevait à 632 000 $ – une hausse de 78 %.
Et ce n’est pas qu’un phénomène local : presque tous les marchés du pays, à l’exception peut-être des Prairies, ont enregistré des hausses à moyen et à long terme. À l’échelle nationale, le prix des maisons a bondi de 109 % entre janvier 2005 et décembre 2016.
Difficile de s’étonner que le marché immobilier canadien attire autant de capitaux, locaux comme étrangers. En 2018, 34 milliards de dollars ont été investis dans l’achat de terrains et de propriétés d’entrée de gamme, faisant de cette année la deuxième plus importante de l’histoire. Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés d’exploitation immobilière (SEI) ont, elles, recueilli un total de 6,5 milliards de dollars. Et sur le terrain, de petits investisseurs se sont empressés d’acheter condos, immeubles à logements et maisons unifamiliales pour les mettre en location. Avec un taux d’inoccupation national de 2,4 %, la rentabilité semble presque garantie.
Contrairement à la bourse, souvent plus volatile, l’immobilier semble un pari sûr. Et si jamais les choses tournent mal, il reste un actif tangible : un toit, un terrain, des briques. Reste que la sécurité d’un placement immobilier n’est jamais absolue – elle dépend toujours de votre situation personnelle.
Qu’est-ce que l’investissement immobilier?
Acheter une maison pour y vivre, ce n’est pas vraiment investir dans l’immobilier. Une résidence principale peut certes prendre de la valeur avec le temps, mais souvent bien moins qu’on ne le pense une fois additionnés les intérêts, les réparations, les factures d’électricité, les taxes, les frais de clôture et l’inflation. Surtout, elle ne donne ni avantages fiscaux d’investissement ni revenu mensuel. Sans revenu locatif, c’est votre propre argent qui sert à payer des dépenses qui n’augmentent pas la valeur du bien : intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurances, services publics, entretien, etc. Dans un scénario idéal, les revenus locatifs couvriraient toutes ces charges, sans que vous ayez à remettre la main dans votre poche.
Et puis, il faut bien un endroit où vivre. Difficile, donc, d’acheter ou de vendre sa maison au moment le plus favorable du marché, comme on le ferait avec un véritable placement. La plupart du temps, on achète quand le besoin se fait sentir et que les moyens le permettent, puis on revend quand on souhaite changer d’environnement. Autrement dit, il est rarement possible de synchroniser l’achat et la vente pour maximiser le rendement : une maison sert d’abord à loger sa famille, pas à générer des profits.
Cela dit, il existe différentes façons d’investir dans l’immobilier.
Voici quelques-unes des méthodes courantes pour obtenir un bon rendement :
Acheter une fiducie de placement immobilier (FPI) et profiter à la fois de versements élevés et du potentiel d’appréciation du titre.
Acheter un fonds négocié en bourse (FNB) composé de FPI.
Acheter une propriété et la louer, afin de générer un revenu mensuel tout en attendant qu’elle prenne de la valeur.
Acheter une propriété, la rénover et la revendre rapidement à profit (flipping).
Acheter une propriété pour y habiter et en louer une partie, comme une chambre ou le sous-sol.
Pourquoi investir dans l’immobilier
Au Canada, il y a trois grandes raisons d’investir dans l’immobilier.
L’accès facile. Si l’investissement immobilier est aussi populaire, c’est surtout parce qu’il ne demande pas beaucoup de connaissances. Acheter, vendre ou louer une propriété, rien de bien sorcier. Certaines entreprises se spécialisent même dans la gestion d’immeubles locatifs, ce qui allège la charge de travail. À l’inverse, la Bourse a tendance à intimider bien des gens – même si, heureusement, l’investissement automatisé rend aujourd’hui la croissance du patrimoine beaucoup plus accessible.
L’effet de levier. Les banques sont prêtes à prêter des sommes considérables pour financer l’achat d’un bien immobilier, à des taux d’intérêt historiquement bas. En 2021, la dette hypothécaire a atteint 1,69 billion de dollars, soit environ les trois quarts du PIB du pays. Si l’hypothèque représente un fardeau pour la résidence principale, elle devient un atout pour les immeubles à revenus. Le levier financier est un outil puissant, mais risqué : il amplifie autant les gains que les pertes. Il permet d’investir très peu de son propre argent tout en laissant d’autres rembourser la dette et en laissant croître la valeur nette du bien. Ce principe s’applique aussi à d’autres types d’investissement, mais les banques prêtent alors des montants moindres à des taux plus élevés. Ce facteur à lui seul rend l’immobilier particulièrement attrayant.
Les avantages fiscaux. Rien ne gruge les rendements comme l’impôt. Et, comme pour toute entreprise, l’investissement immobilier s’accompagne de plusieurs avantages fiscaux. Les gens peuvent déduire les intérêts hypothécaires, comme pour tout prêt d’investissement (même un emprunt servant à acheter des parts de FPI). Ils peuvent aussi différer une partie de l’impôt sur le revenu en déclarant l’amortissement du bien, sans compter la possibilité de déduire toutes les dépenses liées à son entretien et à sa gestion.
Comment investir dans l’immobilier au Canada
Si vous gérez vous-même vos propriétés, l’investissement immobilier exigera énormément de temps, d’argent et d’énergie. Vous devrez composer avec les locataires, les travaux d’entretien ou de rénovation constants, et la gestion de toutes les dépenses. Pour vous simplifier la vie, vous pouvez confier cette gestion à une personne ou à une entreprise spécialisée. Ou, pour une approche plus simple, investir dans une fiducie de placement immobilier (FPI).
Vous pouvez acheter des fiducies de placement immobilier (FPI) individuelles ou tout un panier de FPI au moyen d’un fonds négocié en bourse (FNB).
Les FPI représentent la façon la plus simple d’investir dans l’immobilier sans s’encombrer de la gestion directe. Ce sont des sociétés qui gèrent des actifs immobiliers – immeubles résidentiels, locaux commerciaux, bâtiments industriels – et en tirent des revenus locatifs. Les FPI versent presque tout leur revenu imposable à leurs actionnaires, ce qui rend leurs dividendes particulièrement attrayants. Et le mieux dans tout ça : elles se négocient en bourse comme n’importe quel autre titre.
Une autre façon d’accéder à l’investissement immobilier est de louer une partie de sa résidence principale. Que vous louiez une chambre à un·e étudiant·e ou que vous aménagiez un logement au sous-sol, c’est une manière intelligente de tirer le maximum d’un bien que vous possédez déjà.
Au-delà de ces deux options, la meilleure approche dépend surtout de vos compétences et du temps dont vous disposez. La revente rapide de propriétés – une pratique bien plus complexe et risquée que ce que la télévision laisse croire – n’est pas à prendre à la légère. D’autant plus que les banques sont aujourd’hui beaucoup plus strictes en matière de financement d’immeubles à revenus. Avant de vous lancer, prenez le temps de bien vous informer.
Les risques de l’investissement immobilier
Comme tout type de placement, l’investissement immobilier est par nature risqué. Mais il présente aussi certains risques propres à ce marché.
L’un des plus sous-estimés tient à la propension des gouvernements à intervenir plus directement dans le marché du logement – un enjeu éminemment politique – que dans d’autres secteurs de l’économie. Souvenez-vous de 2016 : au plus fort de la frénésie immobilière à Toronto et à Vancouver, l’Ontario et la Colombie-Britannique sont intervenus en adoptant des mesures pour calmer le marché. Et ça a fonctionné.
Le gouvernement peut à tout moment ouvrir de nouvelles zones à la construction, inonder le marché de nouvelles propriétés ou encore augmenter l’impôt sur les gains en capital. Pour atténuer ce risque, il peut être judicieux d’investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI) axées sur les locataires commerciaux.
Un autre risque possible : la variation des taux d’intérêt. Car en matière de taux, ce qui descend finit toujours par remonter. Et les taux augmentent (car ils le font toujours), les coûts de financement des propriétaires grimpent eux aussi. Si, en parallèle, les taux d’inoccupation augmentent et que les loyers diminuent, la situation peut se compliquer très rapidement.
Par ailleurs, l’immobilier demeure un placement peu liquide. Si vous devez récupérer votre argent, vous devrez vendre la propriété au complet – impossible d’en céder simplement une partie. Cette réalité est toutefois atténuée par la popularité croissante des seconds prêts hypothécaires, qui permettent d’accéder à des liquidités sans vendre.
L’idée selon laquelle la valeur des propriétés augmente toujours avec le temps est tenace, mais à relativiser. Ç’a été vrai à une certaine époque, mais le passé ne garantit pas l’avenir. De nombreux facteurs économiques peuvent faire baisser les prix de l’immobilier, et de nouveaux risques apparaissent. Que se passera-t-il si les changements climatiques rendent certaines régions inhabitables? Ou si une forte baisse de la population réduit la demande?
L’immobilier n’est qu’une des nombreuses options pour bâtir votre patrimoine. Les placements mobiliers, comme les actions et les obligations, offrent un moyen beaucoup plus liquide d’investir et de faire fructifier votre argent, et leurs valeurs ne suivent pas nécessairement les fluctuations du marché immobilier.
Alternatives à l'investissement immobilier
L’immobilier n’est qu’une des nombreuses options pour bâtir votre patrimoine. Les placements mobiliers, comme les actions et les obligations, offrent un moyen beaucoup plus liquide d’investir et de faire fructifier votre argent, et leurs valeurs ne suivent pas nécessairement les fluctuations du marché immobilier.
