Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme de l’Agence du revenu du Canada qui permet aux personnes admissibles de retirer jusqu’à 60 000 $ de leur Régime enregistré d’épargne-retraite (REER), sans payer d’impôt, pour financer la mise de fonds liée à l’achat d’une première maison.
Vous profitez des déductions fiscales offertes par les cotisations à un REER pendant que vous épargnez. Puis, vous pouvez retirer les fonds sans incidence fiscale pour les consacrer à l’achat.
Mais, petit bémol, vous devrez les rembourser plus tard.
Comment fonctionne le Régime d’accession à la propriété?
Vous devez d’abord cotiser à un REER. Ensuite, il faut répondre à certains critères pour être admissible au RAP. Voici les principales conditions :
Être résident ou résidente du Canada.
Être, en général, acheteur ou acheteuse d’une première propriété, ou répondre à l’un des critères d’exception (on y revient plus bas). Si vous possédez déjà une habitation, vous n’êtes pas admissible au RAP. Pour éviter les abus, vous devrez prouver que vous achetez ou construisez réellement une maison. Vous pouvez toutefois utiliser le RAP pour aider un proche en situation de handicap à acheter sa résidence principale. (Il s’agit d’une personne admissible au crédit d’impôt pour personnes handicapées et dont le formulaire T2201 est enregistré auprès de l’ARC.)
Si vous avez déjà participé au RAP par le passé, votre solde doit être entièrement remboursé avant de pouvoir y participer à nouveau.
Vous devez avoir l’intention d’habiter la propriété admissible à titre de résidence principale dans l’année suivant son achat ou sa construction.
Comment « RAPer » votre REER
Pour retirer des fonds sans payer d’impôt dans le cadre du RAP, vous devez remplir le formulaire T1036. Son nom est assez explicite : Régime d’accession à la propriété (RAP) – Demande de retirer des fonds d’un REER. Remettez ce formulaire à votre institution financière pour l’informer de votre intention de faire un retrait. Il n’est pas possible de retirer des fonds de votre REER d’abord, puis de déclarer qu’il s’agissait du RAP : il faut suivre la procédure dès le départ. Vous pouvez effectuer plusieurs retraits au cours de la même année, tant que le total ne dépasse pas 60 000 $.
Sans surprise, vous ne pouvez retirer des fonds que de comptes enregistrés à votre nom. Par exemple, une personne ne peut pas puiser dans le REER de son ou sa partenaire, puisque le compte lui appartient. Bonne nouvelle : si votre partenaire est également admissible au RAP, il ou elle peut retirer jusqu’à 60 000 $ de ses propres comptes. Ensemble, vous pourriez donc accéder à un montant maximal de 120 000 $.
Si vous comptiez augmenter vos cotisations juste avant de faire une demande, attention : les cotisations versées dans les 90 jours précédant le retrait ne sont pas admissibles. Autre point important : les fonds doivent être utilisés dans les 30 jours suivant la clôture de la vente ou la prise de possession de votre nouvelle propriété. Planifiez donc soigneusement le moment de votre demande.
Rembourser les fonds retirés de votre REER dans le cadre du RAP
Les fonds que vous retirez de votre REER dans le cadre du RAP doivent être remboursés. Le remboursement commence dès la deuxième année suivant le retrait. Pensez au RAP comme à un prêt sans intérêts : vous devez rembourser 1/15 du montant chaque année, jusqu’à ce que la totalité soit remboursée dans un délai de 15 ans.
L’ARC vous enverra un relevé de votre compte RAP indiquant le solde à rembourser et le paiement minimal exigé. Vous trouverez aussi ces renseignements dans votre avis de cotisation ou dans Mon dossier, sur le site de l’ARC. En cas de doute, vous pouvez communiquer avec l’ARC au 1 800 959-8281 pour connaître votre solde.
Le remboursement doit être inscrit à l’annexe 7 de votre déclaration de revenus T1 Générale. Vous devez effectuer au minimum le versement annuel exigé, mais rien ne vous empêche de rembourser plus rapidement si vous le souhaitez.
Les cotisations utilisées pour rembourser votre RAP n’empiètent pas sur vos droits de cotisation REER. En revanche, elles ne donnent pas droit à une déduction fiscale. Le montant figurant sur vos avis de cotisation sera ajusté en fonction des sommes déclarées à l’annexe 7 comme remboursement du RAP. Et attention, il est essentiel de désigner clairement vos cotisations comme des remboursements du RAP. Autrement, elles seront considérées comme de simples cotisations REER. Beaucoup de gens oublient cette étape… et se retrouvent en défaut de remboursement.
Règles du RAP
L’achat d’une première propriété
Vous êtes considéré·e comme acheteur ou acheteuse d’une première propriété si vous n’avez jamais été propriétaire d’une habitation. Si vous vivez dans une maison achetée par votre partenaire, ça compte aussi. Dans ce cas, vous ne serez pas admissible au RAP, même si la maison n’est pas à votre nom.
La règle des quatre ans
Vous pouvez redevenir admissible au RAP si vous n’êtes pas propriétaire et que vous ne vivez pas dans une habitation appartenant à votre partenaire pendant au moins quatre années civiles complètes. Par exemple, si vous vous séparez (ou que vous vendez votre maison) et que vous allez vivre en appartement, vous pourriez participer de nouveau au RAP après quatre années civiles complètes passées hors de cette propriété. Petit rappel : si vous avez déjà utilisé le RAP, vous devez avoir entièrement remboursé votre solde avant d’y avoir recours une deuxième fois.
Admissibilité au RAP après une rupture
Vous pourriez avoir droit au RAP après une rupture si vous répondez à toutes les conditions suivantes :
Vous êtes séparé·e de votre partenaire
Vous vivez séparément depuis au moins 90 jours avant la date du retrait
La séparation a commencé au cours de l’année du retrait ou dans les quatre années civiles précédentes
Vous possédez une habitation qui était votre résidence principale au moment du retrait
Cette habitation est différente de celle que vous comptez acheter avec les fonds du RAP, et :
soit vous vendez cette habitation ou cédez vos droits à votre ancien·ne partenaire au plus tard à la fin de la deuxième année civile suivant l’année du retrait
soit vous rachetez sa part (s’il s’agit de la résidence familiale), entre 30 jours avant le retrait et le 30 septembre de l’année suivante
Si vous êtes en couple au moment du retrait, votre nouveau ou nouvelle partenaire ne doit pas être propriétaire ni habiter un logement qui constitue votre résidence principale
Annuler sa participation au RAP : dans quels cas et comment
Si vous achetez une autre habitation que celle prévue initialement, ou si votre emménagement est retardé, l’ARC peut tout de même accepter cette nouvelle propriété, à condition que vous respectiez toujours les critères d’admissibilité du RAP. Vous devez informer l’ARC par écrit en indiquant votre nom, votre adresse, votre numéro d’assurance sociale (NAS), l’adresse de la nouvelle habitation et une déclaration confirmant que vous avez l’intention d’en faire votre résidence principale dans l’année suivant son achat ou sa construction. Si vous achetez cette habitation avant le 1er octobre de la deuxième année suivant celle du retrait, elle sera considérée comme admissible.
Où envoyer votre déclaration :
Centre fiscal de Sudbury Section des régimes de retraite C.P. 20000, succursale A Sudbury ON P3A 5C1
Centre fiscal de Winnipeg Section des régimes de retraite C.P. 14000, succursale principale Winnipeg MB R3C 3M2
Et si la construction prend du retard? L’ARC pourrait tout de même accepter le retrait – à une seule exigence près : vous devez prouver que vous avez payé des entrepreneur.es ou des fournisseurs indépendants pour des matériaux liés à la construction, après la date de votre retrait mais avant le 1er octobre de l’année suivante. Le montant total versé doit être au moins égal à la somme que vous avez retirée dans le cadre du RAP.
À noter : les paiements faits à une entreprise familiale ne sont pas admissibles.
Peut-on utiliser le RAP pour une deuxième propriété?
Le RAP est conçu pour financer l’achat ou la construction de votre résidence principale, ou de celle d’une personne apparentée en situation de handicap. Il ne peut pas être utilisé pour une résidence secondaire ou un immeuble locatif. Si vous avez déjà été propriétaire, vous devrez respecter les critères d’admissibilité, suivre la règle des quatre ans, et avoir entièrement remboursé tout solde RAP antérieur avant de pouvoir participer de nouveau au programme.
