Le RAP, qu’est-ce que c’est?

Remarque : le 16 avril 2024, le gouvernement fédéral a proposé dans son budget d’augmenter le montant de retrait du RAP. Si la mesure est adoptée, les acheteur.euses d’une première habitation pourront retirer jusqu’à 60 000 $ de leur REER, et quiconque ayant participé au RAP pour acheter une maison entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 profitera d’une extension de la période de grâce avant le remboursement.

Vous pouvez donc profiter de déductions d’impôt offertes par le REER tout en épargnant pour une mise de fonds en vue de l’achat d’une première maison. Vous pouvez ensuite retirer les fonds sans impôt pour payer votre maison.

Toutefois, vous devrez éventuellement rembourser cet argent dans votre REER.

Comment fonctionne le RAP

La première étape est de cotiser à un REER. Si vous en avez déjà un, parfait! Ensuite, vous devrez remplir certains critères pour être admissible au RAP. Voici les critères de base (pour tous les détails, c’est par ici).

• Vous devez être résident.e canadien.ne.

• Il doit s’agir de votre première propriété. Si vous possédez déjà une habitation, vous n’êtes pas admissible au régime d’accession à la propriété. Vous devrez donc être en mesure de prouver que vous achetez ou bâtissez une maison. Il y a cependant une exception à la règle : vous pouvez participer au RAP pour aider un.e membre de votre famille en situation de handicap à acheter sa résidence principale. (Une personne en situation de handicap désigne une personne qui a droit au montant pour personnes handicapées et pour qui un Certificat de crédit d’impôt pour personnes handicapées T2201 a été produit par l’ARC. Plus de détails.)

• Si vous avez déjà participé au RAP, le solde de votre compte RAP devra être à zéro pour pouvoir y participer une seconde fois.

Comment retirer d’un REER par le RAP

Pour retirer des fonds sans impôt en vertu du Régime d’accession à la propriété, vous devez remplir le très-bien-nommé formulaire Régime d’accession à la propriété (RAP) Demande de retirer des fonds d’un REER (le T1036 pour les intimes) et l’envoyer à votre institution financière pour l’informer de votre intention de retirer des fonds. Il n’est pas possible de retirer des fonds d’un REER puis de le réclamer ensuite comme participation au RAP. Veillez à faire les choses dans le bon ordre! Vous pouvez faire plusieurs retraits dans le cadre du RAP au cours d’une même année, tant que vous ne dépassez pas la limite de 60 000 $.

Naturellement, vous pouvez seulement retirer depuis des comptes à votre nom. Par exemple, un contributeur ne peut retirer d’un compte conjoint si le compte est inscrit au nom de son conjoint. Si votre conjoint.e est également admissible au RAP, il.elle pourra aussi retirer jusqu’à 60 000 $ de comptes à son nom. Donc si deux personnes d’un couple achètent une première propriété, elles peuvent retirer jusqu’à 120 000 $ de leurs REER.

Si vous pensiez intensifier vos cotisations au REER juste avant de participer au RAP, meilleure chance la prochaine fois : les cotisations faites dans les 90 jours précédant le retrait du RAP ne sont pas admissibles. Vous devez aussi utiliser l’argent pour acheter votre nouvelle maison dans les 30 jours suivant l’achat ou la prise de possession. Attention de ne pas faire la demande trop tôt!

Remboursement du RAP

Le RAP est un peu comme un prêt sans intérêts. Le montant retiré du REER au moyen du RAP doit être remboursé. Vous devez commencer à le rembourser au cours de la deuxième année suivant le retrait, au rythme de 1/15 du montant par année. Tous les fonds doivent être remboursés en 15 ans.

L’ARC vous enverra des états de compte RAP indiquant le montant total dû et le montant minimum à payer. Votre solde RAP est également affiché sur votre avis de cotisation et dans votre profil Mon dossier de l’ARC. Vous ne les trouvez pas? Vous pouvez également appeler l’ARC à 1-800-959-8281 pour demander votre solde RAP.

Vous devrez déclarer vos remboursements à l’Annexe 7 de votre déclaration d’impôt et le soumettre avec votre formulaire d’impôt T1 pour la déclaration de revenus générale. Seul le remboursement minimum annuel est exigé, mais vous pouvez tout à fait effectuer plus de paiements pour le rembourser plus rapidement.

Les dépôts servant à rembourser votre RAP ne sont pas déduits de vos droits de cotisation, mais, contrairement aux cotisations habituelles à un REER, ils ne sont pas déductibles d’impôt. Le montant déclaré à l’Annexe 7 à titre de remboursement du RAP sera déduit des relevés de cotisations à un REER. Vous devez également vous assurer de désigner les dépôts à votre REER qui constituent des remboursements du RAP, pour ne pas qu’ils soient comptabilisés comme des cotisations normales. De nombreuses personnes oublient de le faire et se retrouvent ainsi en défaut de paiement.

Les règles du RAP

La règle de la première propriété

Vous êtes considéré.e comme acheteur.euse d’une première habitation si vous n’avez jamais acheté de maison. Si vous vivez dans une maison achetée par votre conjoint.e, vous n’êtes pas considéré.e comme acheteur.euse d’une première habitation.

La règle des quatre ans

Si vous avez participé au RAP avant 2019, vous pouvez y participer de nouveau tant que vous n’êtes pas propriétaire d’une maison ou que vous ne vivez pas dans une maison achetée par votre conjoint.e depuis quatre années civiles. Par exemple, si vous vous séparez (ou si vous vendez votre maison) et déménagez dans un appartement, vous serez de nouveau admissible au RAP quatre années civiles après avoir déménagé de votre maison. Si vous aviez déménagé en 2018, vous auriez été admissible en 2022. Tout solde RAP doit cependant être remboursé complètement avant de pouvoir participer une autre fois.

Admissibilité au RAP après une séparation

Vous pourriez être admissible au Régime d’accession à la propriété si :

• Vous êtes séparé.e de votre conjoint.e ou de votre époux.se;

• Vous vivez séparément depuis au moins 90 jours avant la date de votre retrait;

• Vous avez commencé à vivre séparément durant l’année du retrait ou au cours des quatre années civiles précédentes;

• La personne participant au RAP possède une maison qu’elle utilise comme résidence principale au moment retrait;

• L’habitation dont la personne est propriétaire est différente de celle qu’elle a l’intention d’acheter avec les fonds du RAP, et elle vend ou résilie son droit à la résidence principale à son ex-conjoint.e au plus tard à la fin de la deuxième année civile suivant l’année du retrait; OU

• La personne participante acquiert l’intérêt ou le droit de l’autre conjoint sur l’habitation qui était le foyer conjugal, au plus tôt 30 jours avant le retrait et au plus tard le 30 septembre de l’année qui suit le retrait; ET

• Si la personne participante a un.e nouveau.elle conjoint.e au moment du retrait, ce.tte nouveau.elle conjoint.e ne peut pas être propriétaire ou occupant d’un logement qui est la résidence principale de la personne participante.

Règles sur l’annulation du RAP

Vous pourriez annuler votre participation au RAP pour les raisons suivantes :

• Vous ou la personne handicapée qui vous est liée étiez incapables d’acheter ou de construire une habitation admissible au plus tard le 1er octobre de l’année suivant la date du retrait. (Une personne liée est une personne ayant avec vous un lien par le sang, le mariage, l’union libre ou l’adoption. Il n’est pas nécessaire qu’elle vive avec vous dans la même maison.)

• Vous êtes devenu.e non-résident.e du Canada avant que vous ou la personne handicapée qui vous est liée n’ayez achevé l’achat ou la construction d’une habitation admissible.

Pour annuler votre participation au RAP, vous devez remplir le formulaire « RC471 Annulation du Régime d’accession à la propriété (RAP) » et y joindre une lettre d’explication ainsi qu’un reçu du retour des fonds. Vous pouvez redéposer les fonds dans un REER à votre nom; le dépôt du RAP n’est par ailleurs pas considéré comme une cotisation aux fins de l’impôt. Si vous décidez de ne pas rembourser la totalité du montant retiré, les fonds qui ne sont pas redéposés seront traités comme un retrait normal d’un REER. Ils devront donc être déclarés comme revenus et seront soumis à votre taux marginal d’imposition. Le remboursement en cas d’annulation doit être effectué au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le retrait.

Règles sur l’achat d’une autre maison ou dont l’occupation est retardée

L’ARC considérera l’habitation de remplacement si vous remplissez toujours les conditions d’admissibilité au programme. Vous devez informer l’ARC de la propriété de remplacement, qui doit remplir toutes les mêmes conditions. Indiquez votre nom, votre adresse, votre numéro d’assurance sociale et l’adresse de la propriété de remplacement. Vous devez également indiquer que vous avez l’intention de faire de la propriété de remplacement votre lieu de résidence principal dans l’année qui suit son achat ou sa construction. Si vous achetez cette maison avant le 1er octobre de la deuxième année suivant l’année du retrait, elle sera considérée comme une habitation admissible.

Voici l’adresse à laquelle envoyer votre avis de délai :

Centre fiscal de Sudbury, équipe de travail relatif aux pensions, Case postale 20000, succursale A, Sudbury ON, P3A 5C1

Centre fiscal de Winnipeg, équipe de travail relatif aux pensions, Case postale 14000, succursale Main, Winnipeg MB, R3C 3M2

Si vous construisez une maison et que la fin des travaux est retardée, l’ARC considérera que votre occupation est retardée si vous pouvez prouver que vous avez payé des entrepreneurs ou des fournisseurs (à condition qu’il n’y ait pas de lien de dépendance – s’il s’agit de l’entreprise familiale, vous ne serez pas admissible) pour des matériaux en vue de la construction d’une maison après la date de votre retrait et avant le 1er octobre de l’année suivant le retrait des fonds, pour un montant au moins égal au total de tous les retraits du RAP que vous avez effectués.

Le RAP pour une seconde propriété

Le RAP est destiné à l’achat ou à la construction de votre résidence principale ou de la résidence principale d’une personne handicapée qui vous est liée. Vous ne pouvez pas utiliser le RAP pour une résidence secondaire ou un bien locatif. Si vous avez déjà été propriétaire d’une maison, vous devez remplir les critères d’admissibilité, respecter la règle des quatre ans et avoir remboursé tout solde du RAP avant de pouvoir bénéficier à nouveau du programme. Nous en parlons plus en détail ci-dessus.